さわだ行政書士事務所のブログ 二足のわらじの奮闘日記

京都府亀岡市にある「さわだ書店」と「さわだ行政書士事務所」。書店をしながら行政書士も頑張っています。

不動産の有効活用

 みなさん、不動産が遊休していませんか?

 今日は、京都における不動産の有効活用について、お話をします。

 テレビや広告では、「遊んでいる土地に賃貸住宅を建設すれば、小規模宅地の特例による相続税評価額を下げることができので、アパートを建設しませんか?」と、よく言っています。確かに間違いではありませんが、これには注意すべき点もあって、綿密に市場調査や収益のための計画を立てて、よほどの確実な見通しがなければ、不動産業者が言うままに信じてセールスに乗っかると、十数年後に思いもしなかった現実が待っている恐れがあります。

 考えられる一番のリスクは、お金を投資して賃貸用の建物を建設するのは、本人であることです。初期投資にある程度まとまった資金もしくは借入金が必要で、その回収と収益及び相続税対策と比較考慮した場合、リスクを含めて相対的にシュミレーションするほか、長年付き合うことになる不動産業者との契約条項に隠れるリスクを見定めて、この計画が投資に見合うものなのかを、慎重に見極めることが重要です。不動産業者は絶対に損をしない仕組みになっているので、注意が必要です。

良い不動産屋とお付き合いすることが大事ですね。

 もし、みなさんの概念で不動産の有効活用が「賃貸」なのであれば、もう少し視野を広げられてみると、いいかもしれません。既存の住宅もしくはアパートをお持ちであれば、例えば「民泊」です。京都市は世界に誇る観光都市で、アメリカの大手旅行雑誌「Travel+Leisure(トラベル・アンド・レジャー)」では、平成26年と平成27年の2年連続で、世界人気都市ランキングの一位を獲得しています。実際に京都への観光客数は右肩上がりで、平成27年は対前年比2.2%増で120万人が増加した5,684万人となっています。これだけの人が京都にやってきているので、宿泊所が全く足りていないことは、みなさんご存知の通りです。

 近年、民泊がブームになっているのは、そこに溢れる需要があるからですが、しかしこの現状に、国の法整備が追いついていません。現在民泊を実施している業者や個人の多くは、旅館業法に違反して営業を行っています。確かに現状では、既存の建物を利用するにしても適法とするには多額の改修費が必要です。今後は見直しが行われるので、個人のオーナーであっても、適法に許可を取得して運営していくことが現実的になっていくと予想されますから、今後注視されていくといいかもしれません。

 そのほか考えられる不動産の有効利用としては、高齢者もしくは障害者施設を運営する事業者に不動産を利用してもらうことです。高齢者について言えば現在、いわゆる「特養」と呼ばれる特別養護老人ホーム介護老人福祉施設)は、公的な施設ですから比較的安く入所料・利用料が設定されているので人気が高いのですが、空き室が出ません。その受け皿として、最近よく街に建設されているのが、民間の「サ高住」と呼ばれる「サービス付き高齢者住宅」や、「高齢者向けグループホーム」です。日本は今後ますます超高齢化社会が進んでいき、介護分野は市場規模が拡大するばかりですから、不動産を有効活用するために契約する相手としては望ましいと言えます。その理由は、運営主体である事業者は国(京都府)から厳しい審査を受けて事業指定を受けた社会福祉に関わる法人に限られるからです。運営資金にしても利用者からの収入のほか、公的資金も給付費として投入されているので、法人としての収入は比較的安定しているために、不動産オーナーへの地代家賃の支払いは負担なく行われるものと考えられます。

 「サ高住」は新築もしくは既存物件の改修にまとまった資金が必要ですが、グループホームは、アパートの空き室もしくは一棟まるごとを施設の居室として利用することもできます。これなら改修費用は比較的安く済む場合があります。なにより、福祉事業は高齢者介護のほか障害者も対象ですから、都市部に限らず地方(農村部)でも物件の需要があることは魅力です。

 もちろん、良いことばかりではなく、そのための条件もあり、対策や検討が必要ですが、不動産の活用に賃貸以外にも選択肢の幅は広がります。投資するのなら目先の利益ではなく、5年後、10年後の先を見通して、人的にも物的にも、要因を考慮して選択することが必要ですね。