さわだ行政書士事務所のブログ|京都・亀岡の相続・遺言・許認可|二足のわらじの奮闘日記

「さわだ行政書士事務所」と「さわだ書店」。京都府亀岡市で行政書士をしながら書店業も頑張っています。

住宅の購入で優先すべきことは?将来的に考えるなら中古物件は有力な選択肢!

 

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「新築神話」で選択肢を排除していませんか?

 

家を建てるなら、もちろん新築がいいですよね。

 日本の場合、家を買う=新築という概念が強くあるようにも思いますし。

真新しい家に住むのは、大きな達成感があり、喜びですよね。

また、新築なら「家を建てた」と言えますが、中古なら「家を買った」ですから、新築の方が周りの聞こえが良いのも、事実でしょう。

 

でもね、私は中古物件も選択肢にすべきだと思います。

溢れるほどにお金がある方は別ですけど。うらやましい話ですね。

でも一般的にはみなさん、住宅ローンが組める範囲で家を探しますよね。

資金には上限があるということです。 

不動産の価値ってどこにあるの?

 これはあくまで私の考えなのですが、建物は年々確実に古くなって価値も下がりますが、土地の価値は、それと比例せず、あまり大きくは変わらない傾向にあります。

もちろん、景気の変動による不動産評価は影響しますよ。

ですが、家を買うならば、土地に価値を求めるべきではないですか、とお伝えしたいのです。

 

建物は一般的に、20年かけて評価額は減少、つまり価値が算定されなくなっていきます。

つまり新築でも、年が経てば経つほど、新築としての評価は失われ、もれなく価値が下がるのです。

一方、土地は単純に年数によって価値は低減しないものですよね。

あくまでその時点での市場価格、地価(相場)などで評価されます。

 

では、具体例です。

土地の価格が1500万円、建物価格が1500万円の新築のA物件があります。土地の面積は60㎡とします。

一方、土地の価格が2500万円、建物価格が500万円の築15年のB物件があったとします。土地の面積は90㎡します。

この2つの物件(どちらも3000万円の価格)が、隣り合っていた場合で、立地条件が単に面積の違いだけであるとしたら、家を購入してから20年後の評価額は、どちらが高いと思いますか?

 

この場合、一般的には、Bの中古物件だと考えられます。

A物件は購入時は新築でしたが、20年経てば建物価格は評価できにくくなるからです。

ということは、AもBも、どちらも建物の価値は大きく影響しないので、あとはどっちの土地が高値となるのかで差が出ます。

隣り合っているAよりもBが、30㎡も土地の面積は広いんですよね。

この土地の価格差は、どちらの家も築20年を超えているという建物の価格差を、大きく上回るはずですよ。

しかも、日本には新築神話がありますから、築20年のA物件とと築30年のB物件では、もはや建物の価格は、”どっちもどっち”でしょう

 土地の広さを優先させるという選択肢

不動産を財産と考えるなら、土地の価格に重点を置くことが重要とお伝えしました。

だとすれば、前述のAとBの物件なら、Bを選びたくありませんか?

だって、「土地は広くできないから」です。

もし家が火事や災害で消失したら、どうですか?

その土地に再建築できる要件は、建築基準法により、建ぺい率や容積率などで、建物には制限がかかります。

つまり、家を再建築するには、土地による影響を大きく受けるのです。

家を建てずに土地を売却するとしても、Bの方が面積が広いので、評価などが同じ条件なら、一般的にBの方が高く売れますね。

 

「いやいや、土地の広さは関係ないねん、そこそこ広ければええねん。」とおっしゃられるの方もいらっしゃると思います。

それなら、1坪当たりの単価を上げませんか?

財産という見地から考えれば、高い土地を探して取得すれば、将来的に優位になりませんか?

つまり、予算を新築ではなく中古物件とすることにより、建物価格を低く抑えることができれば、その余剰分で少しでも評価が高い土地に住むというのも、考慮すべき選択肢ではないでしょうか。

新築を諦めて中古にすれば、立地と広さにもよりますが1000万円くらいの差が出ることも見込めますよ。

だって、概算ではありますが、100㎡ほどの土地に建物面積80㎡ぐらいの家を建てれば、その建物価格は、1200万円~1500万円程度ではないですか?

中古物件で20年超を探せば、その建物の価値って、一般的には極めて0円に近いんですから。

 

このように、予算の都合で新築なら無理な場合でも、中古なら利便性が良く、地価の高い場所に住める可能性が出てくるのです。

 

どうせなら、便利な駅近もしくは市内中心部の物件が良くないですか? 

日本の住宅事情は将来、空き家だらけになる!?

 これからの日本は、少子高齢化がますます進みます。

住宅購入後の20年〜30年後に迎える老後において、現在のままのインフラが維持されている保証はありません。

つまり、もし駅から遠い立地の場合、車を運転できる年齢のときは問題ないですが、運転できなくなった年齢のときに、近くにあったはずのスーパーやバス停が、数十年後もそこにあるとは限らないのです。

するとどうでしょうか。

不便さから、周りの住人が、どんどん離れて行くこともあり得ませんか?

そんな時、住んでいる家を売却して、市内の中心部に移り住める資力がある人はいいですよ。

貯金がなければどうしますか?

住んでいる家を売却したいですよね?

でも郊外にあって、空き家が一気に増えた地域に建つ住宅地の家が、売れますか?

あくまで可能性のお話です。

決して煽っているのではありませんよ。

 

これが駅近、市内中心部の立地に住んでいたら、どうでしょうか?

そもそも、徒歩で利便性が良くて公共交通機関も利用できたなら、生活に不便を感じることがないので、転居を考える理由もありません。

また、年齢的に一戸建てが広く管理しずらくなったのなら、家を売却した資金で、手ごろなマンションに転居できるかもしれません。

つまり、住まいに関する事態が変わったときに、いざとなれば売れる物件を所有しておくことが、将来の生活においてリスク回避になるのではないでしょうか。

 

空き家問題がクローズアップされる現在において、特に地方では大規模な造成が行われ、住宅がどんどん建設されている地域があります。

これが驚くほど、子育て世代に売れているようなんですよ。

この地域の人口は急増ですよ。小学校もパンク状態らしいです。

でも、少子高齢化は、ますます進むのですよね。

ということは、日本の人口はますます減り、その傾向は地方に強く表れますから、家を買って自分が年老いた時に、周りの家が空き家だらけになる怖れはありませんか?

 

繰り返しになりますが、そんなときに、仮に生活に不自由を感じるようになったとしたら、便利な町の中心地に住みたいと思ったら、そのときに今の家は売れますか?

日本中に今以上に空き家が増えた時代となったなら、売れるとすれば、価値の高い家です。
将来において価値が下がりにくい物件の条件は、立地の良い土地のはずです。

この考え方を追求すれば、建物の価値は関係なく、いかに目減りのしない不動産を選ぶことが重要であると言えるのかなと思います。

だとしたら、家を購入するための限りある予算のなかで、新築よりも中古物件で、少しでも評価が高く便利な立地にある物件を選ぶことも、発想としては重要と言えるように思います。


オススメは、何十年後も、”ここの土地なら人気があるという物件”に住むことです。

これはあくまで個人的な発想ですから、参考程度でお考えください。

不動産を売却することがあり得ない方には、まったくお門違いの発想です。

所有する土地の評価には固定資産税が関わってきますから、出費が嵩むことも考慮しなければなりません。 

家にどんな価値を求めますか?

 家の購入は、一生のうちで1回あるかないか、それくらいの大きな決断です。

ご自身にとって一番重要なポイントを定めていただき、それにこだわって物件選びをされるのも、一つの方法です。

家選びは、間取りなどの分かりやすいところに注目しがちです。

郊外であれば、庭付き車2台駐車可能で割安な新築物件がたくさんあります。

一方、同じ予算であっても、中古であれば一般的に新築よりも立地のより家が探せます。

建物価格は目減りすることを重要視されるのであれば、土地の評価、広さや利便性にこだわってみるのも、間違いではないと思いますよ。

 

家を買うことは、購入する物件により、投資と考えることもできます。

どのような不動産にどのように投資するのかが重要で、そこにはリスクを考慮しなければなりません。

まずは情報を集め、専門家に意見を求め、納得いくまで物件の調査をするのが、大事かもしれませんね。